房地产大调整 钢材价格支撑基础减弱

      统计局最新数据显示，5月份70个大中城市房价同比涨幅中，除温州外，其余69个城市悉数上涨，限购政策严厉的上海上涨11.7%，居全国首位。环比来看，5月70个大中城市中，上海、杭州、深圳等35个城市房价下跌，广州等20个城市价格持平，北京等15个城市房价依旧上涨。对于后期放低长市场走势，以及钢价运行的情况，从目前情形看，短期之内房地产市场将继续下行，房屋销售面积、新开工面积等指标仍将走低，从而影响钢材需求。不过，铁路投资、棚户区改造等因素的推动下，钢材价格有望止跌趋稳。
　　一、房地产市场主要指标悉数下滑
　　全国主要城市的商品住宅库存再创历史新高，一线城市上升最为明显。截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高，其中一线城市库存上升力度大于二三线城市。即便房企加大推盘力度，5月市场成交并未出现预料中的大幅反弹，房企“红五月”跑量希望落空，库存压力山大，市场看跌情绪重。
　　5月份去库存化周期超过16个月，表明去库存化压力空前。2011年10月至1012年5月期间，单月去库存周期基本在16个月以上，全国70个大中城市房价指数环比出现负增长。而这与今年5月情况非常相似，5月70个大中城市房价环比下跌的城市个数达35个，房价出现下跌。
　　房屋销售、新开工等主要指标均处于下降区间。统计局最新数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比增长14.7%，较前4月回落1.7个百分点；商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅较1-4月扩大0.9个百分点（虽然明显回落，但降幅出现较大收窄），房地产企业房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点；房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%，1-4月份为下降0.3%；房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅较1-4月收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9个百分点。
　　房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）再次掉头下行，重新滑向较低景气度区间。数据显示，5月份国房景气指数为95.02，比上月回落0.77点。作为经济发展的关键驱动力之一，房地产行业对将近40个行业产生直接影响。将近15年以来，房地产行业都呈现繁荣景象，然而统计局数据显示房地产投资增速已经连续4个月走低。尤其是5月份各主要城市房价环比下降个数骤然增加8倍之多，表明房地产市场下行速度急剧加快。
　　二、螺纹钢价格跌势趋缓 房屋施工面积继续回落
　　房屋新开工、房屋施工、销售面积等多项房地产指标与钢材价格密切相关，特别是螺纹钢价格。其中，房屋施工面积与螺纹钢价格相关性最大，而房屋销售和新开工具有一定的领先性。从近期数据可看出，螺纹钢价格正处于长时间的底部徘徊中，不过同比降幅这两个月明显收窄。随着5月房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积的恢复，后期房屋施工面积有望出现回暖，而届时将有利于拉动螺纹钢价格上行。
　　三、后期房地产和钢材市场走势判断
　　从近几个月数据看。国内房地产价格在经过持续近两年的上涨后，进入调整期，房地产新开工活动、土地购置和房地产销售陷入低迷，带来经济下行压力。虽然6月汇丰PMI制造业数据、5月发电量等数据出现好转，但固定资产投资仍明显分化，主要依赖政府投资的基建大幅上升，以此抵消房地产和制造业投资的大幅下滑。就此层面而言，国内经济增长仍存隐忧，因房地产市场走弱加大经济下行的压力格局很明显。
　　5月房地产投资增速明显下滑，跌幅接近次贷危机以来低点，考虑到房地产行业与许多上下游行业密切相关，地产销售和投资数据的持续恶化，尤其房价下跌预期加强与实体经济走弱相叠加，对稳增长造成较大压力。考虑到此情形，未来地产政策或将继续放松。在具体的操作中，加大首套房信贷投放力度，通过“定向宽松”来支持保障房建设，以及部分城市对限购政策的放松，以及差异化的房贷政策等措施来稳定商品房市场，也成为各地政府现实的选择。
　　针对各地楼市频频降价引发地方政府放松地产调控政策行为，主管部门虽未下发明文，但也未加以打压。早在4月份，政治局会议提出在坚持现有政策基调的同时根据形势变化适时调整其内涵。至于房地产方面，此前央行和地方政府都陆续出台了部分政策。包括央行在座谈会上要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款的效率；其次，部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；再次，新华社还于6月5日连续发评论文章引导市场预期。从种种迹象看，在当前的经济形势下，为确保李克强总理所言的GDP增速不低于7.5%顺利实现，“微刺激”政策力度将会显著加码。
　　因房地产市场的拖累，建材市场弱势运行，不过随着保障房、棚户区改造进度的加快，铁路、水利等基建投资加快，以及房地产市场回落态势趋缓，未来钢铁行业还是有望出现改善。钢厂库存仍处高位、粗钢日均产量出现回升，但钢材社会库存持续下降，国内经济也逐渐呈现趋稳向好迹象。考虑到夏季高温多雨，铁矿石价格跌势加快刺激钢厂生产，预计短期内钢价将延续盘整态势，反弹的的时间或延后，但低缓的经济增速将限制钢价反弹的高度。

来源：欧浦钢网