中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策

事件：

1）2月12日，中共中央政治局会议召开，中共中央总书记习近平主持会议并发表重要讲话，会议强调，今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施。要积极扩大内需、稳定外需。

2）2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至20%（西安、南昌）、土地款缴纳50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。

点评：

1、中央强调要加大宏观政策调节力度，央行引导利率下行态度明确，逆周期调控力度或将进一步加大

2月12日，中共中央政治局强调：今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年；要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施；要积极扩大内需、稳定外需。本次政治局更加明确了稳经济的诉求，预示着逆周期调控政策力度或将进一步加大。与此同时，春节后央行持续出台政策，流动性持续边际宽松，并且引导利率下行态度明确。2月1日央行副行长潘功胜表示：人民银行将通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性；2月3-4日央行两天累计超预期投放流动性1.7万亿元，其中逆回购利率下调10BP；2月7日，国务院新闻发布会上，央行潘功胜表示：央行下次MLF利率和2月20日LPR会较大概率下行；2月10日，央行马俊表示，在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。

2、多地政府密集发布房地产前端支持政策，在稳经济+保财政诉求下，预计一城一策力度将进一步加大

2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至20%（西安、南昌）、土地款缴纳50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。此前，如承德、嘉兴、中山、天津、杭州等城市在最近一周内也先后出台了类似政策。我们认为，近期地方政府密集出台房地产前端支持政策，一方面，这是为了通过缓解当地房企的流动性压力，以此保障当地房地产市场和经济的稳定，另一方面，在地方政府财政压力进一步加大背景之下，政府也希望通过缓解拿地资金压力以及加快项目周转等措施促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，缓解自身财政压力。在上述稳经济+保财政双重诉求下，预计后续地方政府的一城一策力度也将进一步加大。

3、疫情下地方财政压力进一步加剧，土地财政的依赖再一次提升，也或预示后续地方政策放松力度加大

一方面，近年来受宏观经济下行、政府减税降费等一系列政策影响，政府财政压力逐步加大，并再次临近风险位置，而本次肺炎疫情对于原本已经羸弱的地方财政而言更将是雪上加霜。11M2019全国财政支出与收入增速差走阔至3.9pct，对比2009、2012和2015年分别为9.5、2.3和7.4pct，再次临近前几轮的风险位置，并且本次新冠肺炎将进一步加重“财政收入下降+财政支出上升”的地方财政压力，也就倒逼了地方政府对于土地财政的再一次依赖。但另一方面，本次肺炎疫情也将导致原本已经低迷的土地市场进一步走弱。百城住宅类土地成交溢价率自2019年4月的25%高点持续降至12月的8%；土地流拍率自2019年1月低点9%，持续上行，并在下半年开始加速上行，至2019年12月百城住宅类土地流拍率为44%，创2009年以来新高。然而，在当前土地市场趋冷下，政府却一反常态，疫情期间土地供应意愿高涨，则更显示出了地方政府的财政压力之大。2020年春节后初十至十八，17个重点城市合计挂牌土地建面548万方，较去年同期同比+107%，但在政府供地节奏加快、供地力度加大下，土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因，也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。