房产融资利率涨五成！加剧水泥市场拐点再现

今年1月，自2008年房市宏观调控以后，国务院办公厅再次发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台11条措施，剑指民众普遍反映的高房价问题。

　　依据“11条”规定，国务院对普通家庭购房者以及投资者，在一套房、二套房甚至多套房上均提出了较为严格的要求，其中二套房贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，银监会也特别指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。

　　受“11条”的影响，除了“主角”房地产业新开工项目急速减少以外，以水泥、玻璃、陶瓷业为首的房地产上下游产业也一度表现出悲观情绪。而等待水泥行业的，除了房地产遭遇政策打压以外，其自身的产能过剩问题也逐步暴露且有加剧恶化的趋势。

　　今年5月，湖南中建五局混凝土有限公司市场部某负责人向媒体表示，除了在建的几个地产项目供应正常外，在长沙新跟进的4个地产项目已经暂时停滞，“现在还只是拖延了新项目的报建进程，到下半年原来资金链出过问题的企业可能会有更大的麻烦。”

　　同样的消息还来自中材株洲水泥有限责任公司，该公司某负责人介绍，房地产调控立竿见影，全省的水泥企业都出现量价走低的情况。“预测销量可能会降低10%左右，水泥行业面临总体产能过剩的严峻现实，目前有些企业已经开始滥价销售，预计年内行业或将进行深度调整，有些小水泥企业出局将无法避免。”

　　在房地产开发中，混凝土成本约占据土建成本的15%左右。上述中材人士表示，目前土建成本约在每平米1400元，理论上讲混凝土价格在每立方300元比较合理，但是长沙有部分销售商将这一价格降至250元甚至更低。

　　事实上，水泥行业一直存在产能过剩，湖南省水泥协会的数据显示，2006年以前，长沙市混凝土企业不过10多家，但近几年仅登记在册的就多达50多家，还不算各混凝土企业下辖的搅拌站。

　　地产遭严打

　　中国新一轮的房地产调控行动正在加速启动，而且力度较以往而言更大。

　　今年年初召开的国务院常务会议对贷款购房提出更加严格的要求：购买第二套住房的家庭，贷款首付款由之前不得低于40％提高至不得低于50％；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

　　会议明确表示，要坚决遏制住房价格过快上涨，并提出新一轮房地产调控的目标和政策措施：加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应；实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策等。

　　与此相呼应，中国国土资源部4月公布了2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77％。仅中小套型商品房计划供地总量就超过去年全年全国实际住房用地总量。

　　国土资源部土地利用管理司某负责人向媒体表示，这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划。

　　提高房款首付款比例、增加土地供应量还只是房地产调控的一个方面。分析人士表示，政府正在对飞涨的房地产市场打出“组合拳”，相信近期其他相关部门还将密集推出一系列具体调控措施。

　　北京某知名大学经贸学院负责人表示：“今年大幅度增加住房用地供应量，对于改善目前房地产市场的供求关系，抑制开发商的‘抢地’冲动，稳定公众购房心理预期具有正面效果。”

　　中国土地勘测规划院日前发布的报告则显示，2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05％，同比较上年提高了4.58个百分点，其中居住地价增长最快，增幅达7.92％。

　　国务院发展研究中心市某负责人认为，从今年的住房用地供应计划可以看出，政府正在从土地价格、住房供应等方面遏制房价过快上涨。

　　2009年全国70个大中城市土地出让金共计1.08万亿元，比上年增长140％。全国土地出让总价款近1.6万亿元，比上年增长63.4％，其中，招拍挂出让价款达1.5万亿元，约占95％。

　　在住房用地供应计划公布前，国土资源部明确要求各地保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。

　　与此同时，天津、河北、甘肃等省份先后公布了地方稳定房地产市场新政。相比1月份的地方楼市调控新政，4月地方楼市新政与国土部的要求紧密结合，重点在于：大规模增加中小套型商品房供应和打压投机性购房需求。

　　1至3月，全国商品房销售额同比增长57.7％。3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，其中新建商品住宅价格上涨15.9％。

　　而在北京、上海、深圳、杭州等中心城市，以几十套、几百套为单位大规模买房、囤房的现象则不断出现。2009年房价上涨最猛时，北京市二手房市场的成交均价几乎每天都在上涨，交易的楼盘有三分之一是5年内的新房。

　　专家表示，随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。

　　水泥业被“影响”

　　房地产遭到国家政策的打压，与房地产有“密切关系”的水泥行业似乎也难逃厄运。

　　据笔者了解，在房地产开发中，混凝土成本约占据土建成本的15%左右。“目前的土建成本大概在每平米1400元左右，这样算的话，水泥成本价应该是在210元左右，所以只要价格保持在300元左右还是比较合理的。”四川某水泥企业负责人向媒体表示。

　　而据调查到的数据显示，上周全国主要城市水泥平均价格是349.92元/吨，环比上升0.45%。

　　事实上，有监测显示，进入4月，竞争趋于白热化的长三角地区水泥市场出现了异动。水泥实际出厂价格开始小幅上调，四川高低标号水泥价格均下调10元不等、上海、江苏和浙江的高低标号水泥则上调了10元/吨左右不等。业内人士分析，待雨季过去，水泥企业进一步提升水泥价格将势在必行。

　　可以说，自“11条”出台以后的近段时间里，5月初全国楼市可谓一片哀鸿，据笔者查阅网络统计资料显示，5月3日至9日北京市商品住宅整体成交均价为16898元/平方米，和本轮楼市新政出台前一周相比，成交均价下降了7744元/平方米，降幅达31.43%。

　　从以上数据简单来看，房地产行业短期内尚未对水泥行业产生影响。但有分析机构指出，若房价持续下降，则将会进一步影响到销售量及新开工量，进而对水泥需求产生影响，虽然经适房和保障房的建设将在一定程度上对冲这种影响，但目前尚难评估最终的影响程度。

　　“虽然房地产需求仅占到水泥总需求的30%左右，但今年前景的不确定构成了对估值的最大威胁。”中国建材情报研究所相关人士如此表示。

　　不过，他同时指出，随着产业结构调整政策效果逐渐显现，水泥行业生产集中度提高，水泥销售量的下降应该不会对价格产生太大波动。

　　与房地产遭严打水泥产业被影响的观点不同，某水泥业内人士认为，近段时间水泥需求有一定的下降，最主要原因是受新增产能释放的冲击。而未来随着新增产能陆续投产，水泥价格将会继续下降。

　　该人士称，新增产能的影响始终存在，且下半年的影响要大于上半年。长期来看，水泥行业的结构调整及节能减排将成为主流。

　　事实上，水泥行业一直存在产能过剩。行业相关数据显示，今年前两个月，水泥产量19898万吨，同比增长26.5％，同比增速加快9.5个百分点。

　　痼疾未改致拐点到来

　　今年5月，就2010的水泥行业的发展前景，中国水泥协会某负责人在参加某此活动时曾表示，需求拉动水泥增长、政策推动结构调整将是今年水泥行业发展的主旋律。

　　据中国水泥协会数据统计显示，2008年我国建成投产的新型干法生产线共计132条，新增水泥产能达2亿吨。其中，大型新型干法水泥生产线70多条，新增水泥生产能力9000余万吨。统计数据还显示，目前国内水泥总产能已经达到17亿吨，而市场需求大约在14亿吨，也就是说，有近3亿多吨的水泥在现在看来是过剩的。

　　事实上，此前工信部某负责人就曾对外公开表示我国水泥产能已经出现问题，拿他的原话来说，就是目前我国水泥行业不是一般意义的过剩，而是严重过剩。

　　不过，就在上述负责人发表此番言论后不久，国家主管部门便对包括水泥、钢铁、玻璃在内的行业展开了一系列雷厉风行的整治。

　　水泥行业的整治似乎更为的强硬。去年8月，传出国务院正制定旨在防止水泥产能过剩的《水泥行业准入条件》，文件表示工信部将下达审批新线的新标准，即人均熟料产能超过1000公斤的省将停止审批新线；9月中旬，工信部正式下发文件，除更改审批红线的标准以外，该部还做出对2009年9月30日前尚未开工水泥项目一律暂停建设并进行一次认真清理，对不符合上述原则的项目严禁开工建设的决定。

　　“水泥行业已经进入了一个发展的拐点，而各路危机则已经潜伏在了这个行业的每个角落。”中国水泥协会负责人表示。

　　低利润，或许是这一拐点的直接体现。而低利润又直接导致了各大水泥企业之间大打价格战，行业血拼在所难免。可以说，这种现象在“水泥价格高地”的四川来说，尤为突出。

　　四川水泥协会秘书长成学军日前曾表示，随着08年和09年新建产能的陆续释放，预计到今年年底四川新增产能将“数量巨大”，同时他表示，为了遏制水泥产能过剩，四川省拟采用市场调节的方式淘汰1/3落后产能企业。

　　据笔者粗略统计，2008年3月份以前，四川在建和拟建生产线就已有83条，合计9970万吨，地震后又增加了33条，产能6000万吨。这些新生产线都声称将在2011年建成，新增加的总产能高达1.6亿吨。加上目前存在的6000产能，也就是说到2011年，四川水泥产能将达到2.2亿吨。

　　“对于四川水泥投产过于集中的问题，水泥协会已经提出过警告，从目前的现状来看，两年后的产能过剩问题将十分严重，而那时，川内的水泥企业为了获取利润，大打价格战在所难免。”中国水泥协会副会长、秘书长孔祥忠此前曾表示。
 

来源：建材网