中原地产:首付利率调高 二手房每平米将跌五千

     国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出"对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　据北京中原三级市场研究部统计，第二套提高比例的影响范围4成到5成：在4月上半月北京二手房交易中，选择贷款的比例高达71%。而商业贷款更是达到了54.8%。其中为第二套房的比例近20%。在4月上半月购买商品房的交易中，选择贷款的比例中为75%，而其中为第二套的为25%左右。

　　第一套提高首付比例的影响范围2成到3成：在4月北京二手房交易中90平米以上成交比例为35%-40%，在4月北京商品房交易中90平米以上的成交比例为80%。

　　北京中原三级市场研究部认为这一政策的影响为：

　　一：北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点，对目前楼市来说支持成交的主要原因为信贷政策，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始上涨的北京房价飙升肯定会被停止。市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下。4月很可能出现二手房市场虎头蛇尾的现象。

　　二：城郊倒挂更加严重：因为二手房评估价格一般低于商品房，商品房因为与银行的合作关系基本能够做到原价评估，而二手房基本只能评估到成交价格的9成-8成，也就是说以后购买二手房二套的购房者需要提供最少60%的首付。即使首套也需要最少4成的首付，有可能使得部分郊区的商品房价格更高。城区二手房市场将因为评估价比较低而率先趋冷。

　　三：违约大量出现：如果政策立刻实施，北京将有上万套已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付而出现违约。预计北京在5月份可能出现大量最近的房产交易停止。

　　四：35%-60%的二手房市场房源成交将受到巨大影响，房价可能出现大跌，据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月北京二手房90平米以上房源比例成交达到了1万套，占市场比例达到了35%。二手房价格可能出现恢复到去年年底的水平。单套每平米下跌3000-5000元。

　　五：商品房市场8成以上房源将需要首付3成以上，据北京房地产交易管理网数据显示，2010年来北京商品房平均成交面积为120平米，有80%的商品房为90平米以上房源。而90平米以上即使首套也需要首付最少30%。楼市变相改为市场最低首付全部为3成以上。

　　六：市场可能出现断供潮：因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。而一旦价格出现下调20%，一些前期房价上涨过快的区域将会出现断供潮，特别是通州、望京、亦庄等在3月开始出现暴涨的区域。在5月份出现断供的可能非常大。